Paradigmenwechsel in der Mieterplanung: Vom Vermieter zum Coach

Das Angebot für Büroflächen in deutschen Metropolen wird knapp, gleichzeitig steigt das Interesse von Arbeitgebern an außergewöhnlichen Räumlichkeiten, in denen sich Unternehmenswerte und -strukturen in die alltäglichen Arbeitsumfelder der MitarbeiterInnen übertragen lassen. Daniel Bormann von REALACE verweist auf einen Paradigmenwechsel im Bereich Mieterplanung in Richtung Dialog: Künftig werden Kunden ihre (potentiellen) Vermieter gezielt als Experten für die Entwicklung ihrer innovativen Arbeitswelten ansprechen und einbinden.

 

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Erst kürzlich, im April 2017, besprach die F.A.Z., dass die Immobilienbranche inzwischen alarmiert sei – die vielen Jahre, in denen leerstehende Büros als Problem galten, seien eindeutig vorüber: Unternehmen fänden „nur noch schwer neue Büros“. Mit dieser Verknappung von Flächen einher geht ein Wandel der Erwartungshaltung von Unternehmen an (ihre) Arbeitsräume. Zum einen bedingt der Flächenmangel den sorgsameren Umgang mit der Ressource Raum: „anything goes“ ist nicht mehr einfach möglich, und ein geradezu verschwenderischer Umgang mit Quadratmetern in loftartigen Flächen alter Gewerbehöfe ist keine günstig anmietbare Option mehr. Zum anderen stellen MitarbeiterInnen heute bekanntermaßen andere Anforderungen an ihren Arbeitsplatz als früher. Konzepte wie „flexibles Arbeiten“, „mobile Arbeitsplätze“ oder „new working“ haben immer größeren Einfluss auf die Arbeitgeberwahl.

Ein weiterer Grund für die Flächenknappheit ist die Suche der Unternehmen nach besonderen Räumen, nämlich solchen, die für die ebenfalls knapper werdenden, hochspezialisierten Fachkräfte attraktiv sind. Sie haben erkannt, dass ein reizvolles Arbeitsumfeld zum Wettbewerbsvorteil werden kann. Innovative Firmen wie Google oder Apple haben es vorgemacht und Maßstäbe gesetzt. Sie haben Orte geschaffen, die ihre MitarbeiterInnen inspirieren; in denen diese flexibel und ihren individuellen Anforderungen entsprechend arbeiten können. Sie haben jenen Ansatz professionalisiert, den „Graswurzel“-Coworking-Spaces wie das betahaus in Berlin mit einfachen Mitteln haben entstehen und größer werden lassen: das Schaffen und Gestalten von Orten der zufälligen oder gewollten Begegnung, an denen man netzwerken und vernetzt arbeiten, an denen man sich austauschen und gemeinsam an Ideen und Innovationen spinnen kann. Echte Kollaboration ist hierbei der neue Arbeitsmodus: Die Idee, das Gefühl, dass ein gutes Ergebnis nur durch die kontinuierliche Zusammenarbeit vieler entsteht.

Der international bekannte Vordenker Jeremy Rifkin, Berater zahlreicher Regierungen und Vorsitzender der Foundation of Economic Trends in Washington, vertritt die These, dass bis Mitte des 21. Jahrhunderts „die Metarmorphose von der industriellen zu einer kollaborativen Revolution“ vollzogen sein und damit ein großer „Wendepunkt in der Menschheitsgeschichte“ eingeläutet werden wird. In dieser „Zukunft der Wirtschaft“ werden klassische Arbeitsformen sich im Kontext hochtechnologischer Innovationen transformieren und die „Arbeiter“ von Morgen Ergebnisse in dezentralen, kollaborativen Strukturen produzieren, geprägt durch den Gedanken einer fortlaufenden Zusammenarbeit und digitalen Interaktion. Bereits heute sehen sich die alteingesessenen Unternehmen durch junge, innovative Firmen herausgefordert, die bereits enorm kollaborativ arbeiten. Es findet ein strukturelles Umdenken statt, in dem nicht mehr die hierarchische Unternehmenspyramide, sondern eine demokratischere, breiter aufgestellte Form der Unternehmenskultur zum Leitbild wird.

Wie gestalten Unternehmen ihre Arbeitswelten in Zukunft?

Die beschriebene Entwicklung findet ihren Widerhall nicht nur in einer veränderten Raumgestaltung, sondern vor allem im Vermietungsprozess, an dessen Ende die gewünschte, kommunikativ-kollaborativ orientierte Arbeitswelt stehen soll. Da es für diese projektspezifischen Ergebnisse keine Standardkataloge gibt, könnte sich auch die Rolle des Vermieters grundlegend ändern.

Seit Herbst 2015 begleitet REALACE das Projekt Ullsteinhaus in Berlin-Tempelhof. Das heterogene Areal, das aus dem alten, denkmalgeschützten Druckhaus des Ullstein Verlags und neueren Erweiterungsbauten besteht, liegt zwar verkehrsgünstig, jedoch nicht zentral. Die Lage eignete sich also nicht als Selling Point. Um den Standort auch längerfristig erfolgreich zu revitalisieren, wurde er entlang der Leitidee, die Zukunft des Arbeitens abbilden zu wollen, als Campus für Technologie- und Medienunternehmen neu positioniert.

 

 

Eine Zielgruppe also, deren Unternehmenskultur und Arbeitsformen den beschriebenen Entwicklungen und Attributen entspricht. In ihrer Ansprache hat das Team von REALACE in den vergangenen zwei Jahren wiederholt die Erfahrung gemacht, dass Unternehmen beim Bezug neuer Flächen selbst meist keine konkrete Vorstellung von der Raumgestaltung haben. Sie haben zwar ein Verständnis dafür, dass Räume mehr sind, als nur Fläche, Farbe, Wände und Nutzungsparameter, wissen aber nicht, wie sie die Räume denken und „ausformen“ müssen, um ihre Arbeitsprozesse adäquat abzubilden. Klassische Bemusterungskataloge führen hier nicht zum gewünschten Erfolg (und vor allem nicht zum Mietabschluss).

Der Vermieter hat hier die Chance, dem potentiellen Mieter seine Expertise zur Verfügung zu stellen und mit ihm gemeinsam individuelle Arbeitswelten zu entwickeln. Er nimmt eher die Rolle eines Experten, eines Coachs für seine Mieter ein. Dabei muss er die spezifischen Wünsche der Mieter ebenso berücksichtigen wie die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen.

Wir haben hierfür einen mehrstufigen, kollaborativen (!) Beratungsprozess entwickelt, in dem die potentiellen Mieter in die Entwicklung ihrer individuellen Arbeitslandschaften einbezogen werden.

Am Anfang steht der Abgleich mit den Wünschen und den funktionellen Anforderungen des Mieters. Welche Bilder haben sie im Kopf? Wie genau arbeiten ihre Mitarbeiter? Was ist das richtige Maß an Zusammenarbeit und an Rückzugsflächen? Wie und wo finden Meetings statt? Welche Arten des „geselligen“ Zusammentreffens, des informellen Austausches soll es geben? Ist der Kicker wirklich der beste Ort, um innovative Ideen zu spinnen? –Die Ergebnisse bilden die Basis für die Entwicklung räumlicher Prototypen, aus denen die individuelle Arbeitswelt entsteht, die effizient umgesetzt wird. Auf diese Weise wird das Büro nicht nur produktivitätsfördernder Arbeitsplatz, sondern auch identitätsstiftender Entwicklungsraum.

Mieterberatung: Gestaltung im Dialog

 

Einer der ersten Mieter, mit dem wir zusammen diesen Weg gegangen sind, ist Hella Aglaia Mobile Vision GmbH, ein Unternehmen für innovative Entwicklung von Licht und Elektronik im Automotive-Bereich. Durch die enge Zusammenarbeit zwischen Vermieter und Mieter konnte eine individuell angepasste Arbeitswelt geschaffen werden. Mitte Juli 2017 bezog das Unternehmen 9.000 Quadratmeter im Ullsteinhaus.

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Dieser Artikel entstand im Rahmen eines Vortrages für die Veranstaltung „Immobilien-Dialog Büromarkt Berlin“ der HEUER DIALOG am 7.9.2017 in Berlin.